Nekretnine

Usluge


  • savjeti pri kupovini nekretnina;
  • savjeti pri prodaji nekretnina;
  • analiza i predočavanje rizika prilikom kupovine i prodaje nekretnina;
  • posredovanje pri kupovini i prodaji nekretnina;
  • upis nepokretnosti u katastar;
  • saradnja sa notarskim kancelarijima u Crnoj Gori;
  • preduzimanje svih pravnih radnji pred sudovima I institucijama u Crnoj Gori, u vezi sa zaštitom ineteresa naših klijenata;

Kupoprodajni ugovor – stadijumi pri zaključenju

Pre nego što dođe do zaključenja samog ugovora o kupoprodaji, najčešće se prolazi kroz određene stadijume koji nisu obavezni, već su se kroz praksu ustalili, a to su: pregovori, predugovor i, na kraju, zaključenje ugovora.
Kada je reč o pregovorima, zakonski je propisano da pregovori koji prethode zaključenju ugovora ne obavezuju i svaka ih strana može prekinuti kad god hoće, tako da oni ne predstavljaju veći problem u praksi. Međutim, ukoliko se ustanovi da je jedna strana ušla u pregovore bez stvarne namere da zaključi ugovor ili je vodila pregovore u nameri da zaključi ugovor, pa odustane od te namere bez osnovanog razloga i time drugoj strani prouzrokuje štetu, može doći do primene instituta naknade štete. Dakle, sami pregovori ne obavezuju i ne mogu prinuditi na zaključenje ugovora, ali mogu prinuditi na naknadu štete ukoliko je ona nastala za jednu stranu zbog toga što druga strana nije imala nameru zaključenja ugovora ili je od te namere neosnovano odustala.

Kada su pregovori uspešno okončani prelazi se na sledeći stadijum, odnosno zaključenje predugovora ili samog ugovora.

Do zaključenja predugovora dolazi najčešće u onim situacijama kada iz nekog razloga nisu ispunjeni svi uslovi za zaključenje glavnog ugovora. On mora da sadržati sve bitne elemente glavnog ugovora i njegova forma sledi formu ugovora, te ukoliko se za glavni ugovor zahteva posebna forma, ista forma mora biti ispoštovana i prilikom zaključenja predugovora.
Predugovor, za razliku od pregovora, obavezuje strane na zaključenje glavnog ugovora. Međutim, izuzetno, zakon predviđa da neće postojati obaveza zaključenja glavnog ugovora ukoliko se nakon zaključenja predugovora okolnosti toliko izmene da sam predugovor ne bi bio zaključen da su okolnosti kao takve postojale u trenutku njegovog zaključenja a one se nisu mogle predvideti.

Ugovorna obaveza ugovornih strana kod predugovora je zaključenje “glavnog“ ugovora. Zakon predviđa da se zaključenje glavnog ugovora može tražiti u roku od 6 meseci od isteka roka koji je predviđen za zaključenje glavnog ugovora, odnosno, ukoliko takav rok nije predviđen, u roku od 6 meseci od kada je glavni ugovor trebalo zaključiti, imajući u vidu prirodu pravnog posla i okolnosti konkretnog slučaja. Ukoliko se dogodi da neka strana ne želi da pristupi zaključenju glavnog ugovora u predviđenom roku, druga strana je može, podnošenjem tužbe sudu, prinuditi na zaključenje tog ugovora. Tada će sud doneti presudu kojom će se tuženi obavezati na zaključenje glavnog ugovora u određenom roku, odnosno, ukoliko u tom roku ne dođe do zaključenja glavnog ugovora, sama presuda će zameniti glavni ugovor i kao takva će predstavljati valjan osnov za uknjižbu prava svojine.

Ono što moram posebno da napomenem jeste i to da se iznos dat na ime kapare prilikom zaključenja predugovora neće smatrati kaparom ukoliko ne dođe do zaključenja glavnog ugovora ili ukoliko predugovor ne ispunjava zahteve propisane forme, već će se smatrati samo delom kupoprodajne cene i može se tražiti povraćaj datog po pravilima sticanja bez osnova i to u jednostrukom iznosu, a ne kao kapara u dvostrukom.

Takođe, skrećem pažnju i na čest problem koji se u praksi pojavljuje kada se kupoprodaja nepokretnosti vrši uz posredovanje agencija. Naime, agencije najčešće ne upozoravaju ugovorne strane na obaveznost overe, odnosno solemnizacije predugovora, te takav predugovor ostaje bez pravnog dejstva. Na to obratite posebnu pažnju i zahtevajte da se predugovor solemnizuje pred izabranim javnim beležnikom. To vam neće prouzrokovati dodatne troškove jer će se prilikom solemnizacije glavnog ugovora plaćena taksa za predugovor uračunati, pod uslovom da to činite pred istim javnim beležnikom.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Kada se steknu svi preduslovi, pristupa se zaključenju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Ugovor se smatra zaključenim kad su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora, a to su stvar i cena. Ugovor mora biti u pismenoj formi, a njegovu solemnizaciju vrše javni beležnici. Ugovori koji nisu zaključeni na taj način ne proizvode pravno dejstvo.

Nakon što se zaključi ugovor, potrebno je podneti zahtev za uknjižbu u Katastar nepokretnosti sa originalnim primerkom ugovora i fotokopijom lične karte kupca, naravno uz plaćanje predviđene takse i naknade. Da bi se uknjižba izvršila, potrebna je i tzv. clausula intabulandi, odnosno izjava prodavca kojom dozvoljava uknjižbu, koja je najčešće sadržana u samom ugovoru, a ukoliko nije, može se dodati i naknado, ali je potrebno sa bude overena.

Zakonom je predviđena i obaveza da prodavac podnese prijavu poreza na prenos apsolutnih prava, bez obzira što se često u ugovoru predviđa da taj porez snosi kupac. Međutim, ukoliko se radi o kupcima koji po prvi put kupuju nepokretnost namenjenu stanovanju, zakon predviđa mogućnost oslobađanja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, kao i refundaciju pdv-a (ukoliko se kupuje stan u novogradnji direktno od investitora). Uslovi koje je potrebno ispuniti su skoro identični. Oslobađanje se vezuje za kvadraturu stana, odnosno kupac prvog stana je oslobođen plaćanja poreza za površinu stana do 40m² i za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15m², po svakom članu, pod uslovom da od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini nekretninu na teritoriji Republike Srbije. Pritom morate imati u vidu da, ukoliko ste u momentu kupovine prvog stana oslobađanje i refundaciju ostvarili i na osnovu članova vašeg porodičnog domaćinstva (deca, supružnik, roditelji), niko od njih u budućnosti pri kupovini sopstvenog stana neće imati pravo na ove olakšice.

Kada se pročita sve navedeno, može se izvesti zaključak da je zaključenje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti veoma komplikovan posao. Međutim, kod njega, kao i kod drugih poslova, treba biti obazriv i promišljen, ne treba žuriti, već temeljno pristupiti svakom stadijumu koji prethodi samom poslu i zatražiti savete za sve nedoumice koje se pojave.

Autor teksta, Dragana Deljanin, advokat